입지와 리스 — 서명하기 전에 끝낼 일

자리를 볼 때 묻는 다섯 가지

1. 이 주소에서 노래방과 주류 판매가 허용됩니까. 시청 Planning(Zoning) 부서에 주소를 대고 묻습니다. 많은 도시가 유료로 조닝 확인서(zoning verification letter)를 내줍니다. 예: LA시는 ZIMAS에서 필지의 조닝을 무료로 조회할 수 있습니다.
2. 그 주소에 이미 걸린 허가 조건이 있습니까. 예: LA시의 주류 조건부 허가에는 영업시간, 춤 금지, 방 구조 같은 조건이 주소별로 붙습니다. 기존 결정문을 받아서 읽으십시오.
3. 주택, 학교, 교회가 얼마나 가깝습니까. 아래 표의 거리를 직접 재십시오.
4. 주차는 충분합니까. 이웃의 불만은 소음보다 주차에서 먼저 나오는 경우가 많습니다.
5. 위층과 옆 칸은 무엇입니까. 주거나 병원, 학원이면 방음 비용과 민원 위험이 커집니다. 2층이나 지하는 소방 설비 요건이 달라집니다(‘공사 · 기기’ 편).

리스 계약서에서 꼭 볼 조항

아래는 협상할 항목의 목록입니다. 문구는 상업 임대차 변호사가 다듬어야 합니다.

캘리포니아에서는 2017년 이후 상가 임대차 계약서에 장애인 접근성 전문가(CASp) 검사를 받았는지를 적게 되어 있습니다. 검사 보고서가 있으면 받아 두십시오.

임대료 감 잡기

상권 단위의 공식 시세는 대부분 공개되어 있지 않습니다. 광역 평균과 개별 매물 호가로 보면, LA 광역의 리테일 평균은 2026년 2분기 기준 월 스퀘어피트당 약 $2.8~$3.1(NNN 별도)이고, 둘루스(GA)와 캐롤턴(TX)의 매물 호가는 연 스퀘어피트당 $19~$34 수준이었습니다(상업용 부동산 사이트, 2026년 10월 조회). 같은 4,000스퀘어피트라도 지역에 따라 월 임대료가 두세 배 차이 나고, 그만큼 손익분기 매출이 달라집니다.

기존 업소를 인수할 때

• 캘리포니아 — 주류면허는 양도할 수 있지만 에스크로를 거쳐야 하고, 주류 당국이 새 주인과 장소를 승인해야 끝납니다. 전 주인의 세금 체납이 있으면 양도가 막힐 수 있습니다. 거리 규정은 소유권 양도에 적용되지 않으므로, 새로는 면허가 안 나올 자리도 인수로는 가능할 수 있습니다.
• 텍사스 — 면허를 새 주인에게 넘길 수 없습니다. 인수자가 새로 신청합니다. 계약은 "허가가 나오면 잔금" 조건으로 맺으십시오.
• 뉴욕 — 주류 당국 절차로 거래 일정이 반년 이상 늘 수 있다는 실무 글이 있습니다. 원 규정은 저희가 확인하지 못했습니다.
• 실사 항목 — 주류 당국의 징계·위반 이력, 세금 체납과 유치권, 허가 조건과 만료일, 리스의 남은 기간과 양도 동의, 소방·건축 검사 기록, 최근 3년 세금 신고서.
• 음악 라이선스 — 전 주인이 어느 단체와 계약했고 미납분이 있는지 매도인에게 서면으로 받으십시오. 계약은 대개 자동으로 승계되지 않습니다.
• 가격 — 미국 바의 실거래 가격은 사업주 재량이익(SDE)의 2.3~2.7배, 매출의 약 0.5배라는 중개 사이트 통계가 있습니다. 노래방만의 통계는 없습니다. 한국식 권리금 감각이 아니라 세금 신고서의 숫자로 값을 매기십시오.